פסק-דין בתיק ע"א 2922/04

1.         הסכסוך בין הצדדים נסב על הפעלת בית העסק בשם "קונדיטוריה שני" בנכס שברח' טרומפלדור 29 נווה שאנן, חיפה, הידוע כחלקה 90 בגוש 10885.

2.         על החלקה בנוי בנין המכיל, 6 דירות, 3 חנויות וכן מחסנים. הבנין עצמו טרם נרשם כבית משותף, והבעלות בו, כרשום בפנקסי המקרקעין נחלקת כדלקמן: ע"ש משה אינזלר 878/957 חלקים, ועל שם המערערת מס' 1 (להלן- המערערת) - 79/957 חלקים. לטובת המערערת נרשמה גם חכירה על חלק מן הנכס, ורישום זה מייצג את זכויותיה באחת הדירות בבנין, בה היא מתגוררת.

            בעל הנכס משה אינזלר הנ"ל נפטר ביום 12.12.90. את אחת החנויות בבניין (זו הפונה לחזית רח' קארו ורח' טרומפלדור) ציווה אינזלר לגב' דליה טצה, והיא מכרה את החנות למשיב מס' 3 אמנון ברנר (להלן - ברנר) לפי הסכם מיום 17.2.94.

3.         משך השנים שימשה החנות למכולת, והאזור סביבה בתחומי הנכס היה מוזנח. ביום 2.6.99 השכיר ברנר למשיבים מס' 1 ומס' 2 (להלן - המשיבים) את החנות לתקופה של 10 שנים, על מנת שהם יפעילו בה קונדיטוריה ובית קפה. לשם הפעלת העסק בחנות נדרשו שינויים במבנה וכן נזקקו המשיבים להשתמש בשטח הקרקע שבחזית החנות ואף רצו לקרותו לימי החורף.

לצורך זה פנו המשיבים לדיירי הבית כדי לקבל הסכמתם לכך. הדיירים העלו מצדם כמה דרישות לגבי הפעלת הקונדיטריה בחנות, ובסופו של דבר נחתמו על ידי הצדדים שני מסמכים. האחד הוא כתב הסכמה של הדיירים, והשני הוא התחייבות של המשיבים בדבר מגבלות מסוימות שהם קיבלו על עצמם בקשר להפעלת העסק בנכס.

בכתב ההסכמה נרשם כי "אנו הח"מ, בעלי הדירות במבנה ברח' טרומפלדור 29 בנווה שאנן, מביעים את הסכמתנו לפעילותה של 'קונדיטוריה שני' במבנה לרבות הצבת שולחנות וכסאות בשטח הצמוד למבנה וקירוי מעליהם בעונת החורף. ידוע לנו כי פעילותה של הקונדיטוריה נעשה בהסכמתה ואישורה של עיריית חיפה. אנו מודים למר רמי כהן, נציגה של 'קונד' שני' על שהסכים לצבוע את חזית המבנה וזאת לרווחת הדיירים." על כתב ההסכמה חתומים המערערת, אסתר חמדני, אברהם קירשנבוים, מרים אריאל, ויהודית סלע.

בהתחיבותו של המשיב מס' 1 נרשם כי העסק לא יתן שרות לאחר חצות הלילה; המשיב התחייב לשמור על שקט סביר, במיוחד בשעות המנוחה והערב; לא תהא מוסיקה קולנית; המקום יהיה סגור בשבתות ובחגים; לא יהיו בו תמונות ארוטיות ולא יוקרנו תמונות טלויזיה ווידיאו כלפי הרחוב, וכן כי המצב התברואתי בבית העסק יהיה תקין.

לקונדיטוריה ניתן רשיון עסק, הושקעו בה כספים לא מעטים, והיא החלה לפעול בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות האמור. 

זמן לא רב לאחר מכן, מאז אוקטובר 1999, החלו המערערים לפעול נגד קיומה ופעילותה של הקונדיטוריה. הם פנו בתלונות לרשויות, ומשלא עלה בידם להביאן לפעולה כנגד הקונדיטוריה, הם הגישו ביום 24.3.02 למפקח על רישום מקרקעין בחיפה תביעה בה עתרו ליתן נגד המשיבים סעדים שונים, ובהם השבת המצב לקדמותו; לאפשר שימוש בלתי מופרע ברכוש המשותף; לסלק ידם מחצר הבית ולפרק את מה שבנו וכן לאסור על המשיבים לבצע הסגות גבול נוספות ברכוש המשותף.

לאחר שמיעת ראיות דחתה המפקחת את התביעה וחייבה כל אחד משלושת המערערים לשלם למשיבים את הוצאות המשפט לרבות שכר טרחת עו"ד בסך של 5,000 ש"ח.

מכאן הערעור.

4.         כנגד טענות המערערים על הסגת גבול ברכוש המשותף, גרימת מטרד ופגיעה בקנין עמדו טענות המשיבים כי הם פעלו ופועלים בעסק וברכוש המשותף כדין על פי ההסכמה שניתנה להם מאת דיירי הבית, וכן כי יש לדחות את טענות המערערים בגלל שיהוי והשתק.

            כב' המפקחת ערכה ביקור במקום, שמעה ראיות, ובפסק דינה קבעה כי אמנם "לבעלי הדירות קנויה הזכות שלא ישתנה אופיו של הבית המשותף על ידי שינוי חזותו וחזיתו, וכי שטחים שנועדו לשמש את כלל דיירי הבית יוותרו כאלו... אלא שכל אלו ניתנים לשינוי בהסכמה מוקדמת של בעלי הדירות בבית."

            בפסק דינה הסבירה המפקחת כי טרם פתיחת העסק פנו המשיבים אל הדיירים. הם קיבלו הסכמה חתומה של המערערת, של שתי דיירות מוגנות הגרות בדירת המערער מס' 3, וכן של מר קירשנבוים מיופה כוחו של המערער מס' 2, השוהה בחו"ל. פרט למערערת, שאר המערערים לא נרשמו כבעלים של הדירות; גם לא רשומה הערת אזהרה לטובת מי מהם; המשיבים יכלו להבין כי הם מקבלים הסכמה מאת בעלי הדירות, ולפיכך, כך נקבע, תרמו המערערים למצב שנוצר, ואין לאפשר החזרת הגלגל אחורנית. גם טענות המערערים כי הופרו התחיבויות המשיבים וכי הם חרגו מן ההרשאה שניתנה להם בכתב ההסכמה או כי ההסכמה הושגה שלא בתום לב, נדחו.

            לדעת המפקחת, נסיגתם של המערערים מן ההסכמה שניתנה גובלת בחוסר תום לב, ואין לאפשרה.

            על כך הערעור.

5.         עניננו בהרשאה, רשות, שניתנה למשיבים ששכרו את החנות של ברנר, להשתמש בחלק מן הרכוש המשותף שבחזית החנות, להציב בו שולחנות וכסאות ואף לקרותו קירוי חורף. אמנם "שאלת מעמדו של רישיון שימוש (במקרקעין) ..., בייחוד לאחר חקיקת חוק המקרקעין, היא שאלה מורכבת כשלעצמה" (ע"א 6406/03 נאמני ההקדשות של העדה הספרדית בעיה"ק צפת ומירון ואח' נ' תומר שמעון כמוס, תקדין עליון 2005(2), 3205 והאסמכתאות הנזכרות שם), אך בכל מקרה, משטר הרישום של הזכויות במקרקעין אין בו כדי למנוע מדעיקרא התקשרות ומתן היתר לשימוש במקרקעין, כבמקרה שבפנינו, שכן "רשות שנותן בעל מקרקעין לאחר, להחזיק או להתגורר בנכס מקרקעין שלו, בלי כוונה להקנות זכות בנכס, יכול שתהיה מעוגנת בחוזה ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין; ויכול שתינתן כ'רשות גרידא', ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב, בלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין." (רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר ו - 9 אח' נ' אלון לידאי, תקדין עליון 2003(2), 1235). הרשיון ניתן לעיגון גם בתורת תום הלב שבחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4), 27). ביטול הרשות אינו תמיד מובן מאליו. הוא אפשרי בנסיבות מסוימות (ע" 373/82 חולות רבד נ' חברת החשמל, תקדין עליון 86(3), 464) ו"יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק." (רע"א 1156/02 הנ"ל). נזכיר, כי "לשם יצירת רשיון של שמוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם." (ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210).

המפקחת בדקה, על כן, בצדק, את מצב הדברים לגבי כל מערער, כדי לקבוע אם ההרשאה מצידו אכן ניתנה, או אם בנסיבות הענין, יש לקיים את ההסכמה שניתנה בשמו, מחמת השתק או מניעות, או אם הצדק מחייב זאת.

6.         באשר למערערת המצב נראה ברור. היא הבעלים של אחת הדירות שבבנין. היא חתמה על כתב ההסכמה. לא הוכח (בין היתר מפני שהיא לא התייצבה להיחקר על תצהירה) פגם בהרשאה שהיא נתנה למשיבים בכתב ההסכמה. הוכח, כקביעת המפקחת, כי המשיבים לא חרגו מן המוסכם. על סמך ההסכמה נעשו פעולות והושקעו כספים בבית העסק ובשיפוץ הבנין לרבות חזית דירתה של המערערת. זו אינה יכולה, לפיכך, לבטל את הסכמתה או לחזור בה ממנה. מכאן, שבצדק נדחתה תביעתה של המערערת.